Aktualitások
Érdemes most ingatlant venni?
Az ingatlanárak a lakhatást támogató intézkedések miatt emelkednek, a bérleti díjak viszont számos tényező miatt nem tudják követni ennek ütemét, így befektetési céllal nem feltétlen most a legjobb lakóingatlant venni. Akadnak azonban az ingatlanpiacnak olyan részei, amelyek továbbra is szép hozammal kecsegtetnek, ezek a kisbefektetők számára leginkább ingatlanalapokon keresztül érhetőek el.


SZERZŐ:

Karikás Krisztián, Condorde
A következő években az inflációkövető PMÁP állampapír kamatfizetései jelentősen csökkennek, ezáltal számottevő összegek szabadulnak majd fel kamatfizetésekből, visszaváltásokból, illetve más állampapírok lejáratából is. Sokakban merül fel a kérdés, mibe érdemes fektetni az így kapott összegeket. Az egyik első ötlet mindig a lakásvásárlás, hiszen ezzel a piaccal szinte mindenki találkozott már. Érdemes ugyanakkor döntésünket alaposan mérlegelni, a lakóingatlanok piacán ugyanis számos olyan tényező látszik, ami óvatosságra inthet.
Fenntartható ez a növekedés?
Az elmúlt tíz évben elképesztő dráguláson ment keresztül a magyar lakáspiac. Budapesten nominálisan több mint ötszörösére emelkedtek a lakásárak a 2010-es szinthez képest, de országos összevetésben is közel 4,5-szer lettek drágábbak. Reálértelemben országosan 78 százalékkal drágultak az ingatlanok ebben az időszakban.

Több adat is azt jelzi azonban, hogy a magyar ingatlanpiac túlárazottá vált, és a dinamikus árnövekedés nem tartható fenn az elkövetkező években. Az MNB által számított kompozit indikátor – amely azt mutatja, hogy a lakásárak milyen mértékben térnek el a fundamentumok által indokolt szintektől – a június végi adatok alapján 11 százalékos túlértékeltséget mutat. Az indikátor 2022 második negyedévében érte el csúcsát, amikor az alacsony kamatozású zöldhitelek jelentős lökést adtak a lakások iránti keresletnek. Ehhez a szinthez képest látható jelenleg egy korrekció, amit a jelenleg tervezett állami támogatások, élénkítő programok akár a 2022-es szintekig repíthetnek vissza.

A Colliers közép-kelet-európai statisztikája is arra mutat rá, hogy a bérekhez viszonyítva a lakásárak szignifikánsan gyorsabban emelkedtek 2019 óta. A régiós országok közül nálunk tapasztalható a legnagyobb mértékű romlás az ingatlanok megfizethetősége terén, az ingatlanpiac pedig a túlárazottság felé mozdult el, egy esetleges ingatlanpiaci buborék szintjéhez közelítve.
Az árak és bérek közötti divergencia abban is kimutatható, hogy míg egy 60 négyzetméteres átlagos lakás ára 2019-ben az éves átlagos nettó jövedelem közel tízszeresét tette ki, mára már tizenkét évnyi jövedelemből jön ki egy ilyen lakás. A nagyobb, 75 négyzetméter területtel rendelkező átlagos lakások esetében ez már 15 évnyi nettó átlagkeresetet jelent az Eurostat szerint, ami közel négy évvel több mint Bécsben.

Az áremelkedés ugyanakkor 2025-ben még aligha fog megállni, köszönhetően néhány kormányzati intézkedésnek is.
Bár az önkéntes 5 százalékos kamatplafon csupán az ingatlanpiac kis részét érinti, számos más tényező érdemben hathat az árakra. Az önkéntes nyugdíjpénztárak lakáscélokra való jövő évi kamatmentes feltörésének lehetősége például jelentős pénzbeáramlást okozhat a piacon. A Bankmonitor felmérése szerint akár 300 milliárd forintnyi extra likviditást is hozhat, ami a teljes 5500-6000 milliárd forint körüli éves ingatlanpiaci forgalomnak már egy jól látható része. A keresleti oldal növelésén keresztül a családtámogatáshoz kapcsolódó babaváró és csok-hitelek is felhajtják az árat.
Az első lakástulajdonosok pedig akár több millió forinttal kevesebb önerő mellett is hitelhez juthatnak. Az idei évtől ugyanis az első lakásvásárlóknál a hitelfelvételhez szükséges önerő mértéke a korábbi 20 százalékról 10 százalékra csökkent. Talán kevésbé van a köztudatban az aranyvízum program, melynek keretében harmadik országbeli befektetők tartózkodási engedélyt szerezhetnek Magyarországon többek között ingatlanalapokba történő befektetéssel. A külföldi tőkebeáramlás, illetve az alapok ingatlanvásárlásai mind a lakásárak rövidtávú emelkedéséhez vezethetnek.
Lecsökkent banki kamatfelárak
A korábbi évek lakásdrágulásához a kedvező feltételek mellett nyújtott lakáshitelek is hozzájárultak. A hitelből történő ingatlanvásárlás viszont a jelenlegi szintek mellett drágának mondható. Annak ellenére, hogy idén már csökkent az alapkamat, a piaci alapú lakáshitelek átlagos THM szintje még mindig bőven 6 százalék fölött van. Az MNB statisztikájából az is kiolvasható, hogy a bankok által a jelzáloghiteleken elérhető kamatfelár az utóbbi években jelentősen lecsökkent, egyes hónapokban még negatív is volt.
Ugyan a korábbi 2,5 százalék körüli kamatfelárak jelentősen lecsökkentek már, az mégsem elvárható a bankoktól, hogy referenciahozam alatti kamatok mellett nyújtsanak hitelt. Amennyiben a bankközi kamatszintek nem fognak csökkeni – márpedig a jelenlegi gazdasági helyzet nem feltétlen ebbe az irányba mutat – a lakáshitel kamatok a jelenlegi szintek közelében ragadhatnak. A helyzetet némileg árnyalja az a tény, hogy a bankok forrásköltsége valójában a lakossági betétállományon fizetendő 0 százalékos vagy legfeljebb nagyon alacsony egyszámjegyű kamat, továbbá az állami kamattámogatások hozzájárulnak ahhoz, hogy a nulla körüli vagy akár negatív kamatfelár mellett nyújtott lakáshitelek is jövedelmezőek a bankok számára. Mindenesetre hosszú távon ez nem egy fenntartható állapot, a referenciahozamban történő emelkedés pedig a lakások iránti keresletet is visszafoghatja.


Stabilizálódhatnak a bérleti díjak
A Covid-időszakot leszámítva a bérleti díjak is párhuzamosan emelkedtek az ingatlanárakkal, a 2015-ös szinthez képest 112 százalékkal vannak magasabban országos szinten. Az ingatlan.com adatai alapján 2024 első félévében Budapesten átlagosan 250 ezer forintot kellett fizetni a lakbérért. Ehhez képest a vidéki régiókban még továbbra is 200 ezer forint alatt alakulnak az átlagos bérleti díjak.


Azonban még a magas budapesti bérleti díjak ellenére is elmondható, hogy a havi jövedelemnek évről évre egyre kisebb részét teszi ki a lakásbérletre fordított kiadás. Míg 2020 harmadik negyedévében egy három és egy egyszobás lakás bérleti díja a jövedelem 88 és 51 százalékát tette ki, idén szeptember végén ez az arány már 76 és 45 százalék volt az Eurostat szerint.
A járvány alatti időszakot figyelmen kívül hagyva jól látható, hogy az országos lakásbérleti díjak együtt mozognak a bruttó reálkereset változásával. 2017 óta átlagosan 5 százalék körül emelkedett a reálbér évente, ekkora mértékű emelkedésre a jövőben is számíthatunk a bérleti piacon.
A kormányzati támogatások várhatóan a bérleti piacon is érzékeltetni fogják hatásukat. A 150 ezer forintos lakhatási támogatás, amit a munkaadók kedvezményes adózás mellett nyújthatnak a munkavállalóknak, bizonyos bérlőket kedvezőbb helyzetbe hozhatnak, ugyanakkor a megnövekvő fizetőképes kereslet a lakásbérlés drágulásának irányába hathat.
Ezzel szemben az AirBnb-korlátozások a fővárosban nyomást helyezhetnek a bérleti díjakra és részben a lakásárakra is, mivel 20-30 ezer olyan lakás jelenhet meg a kiadó lakások piacán, amelyeket korábban kizárólag rövid távú bérbeadásra használtak, illetve 2025 januárjától 2026 végéig nem lehet nyilvántartásba sem venni új, AirBnb-típusú magánszálláshelyet Budapesten.
A bérleti díjak növekedésének az is gátat szabhat, hogy az albérletek iránti kereslet csökkenni látszik. Az ingatlan.com adataiból jól látható, hogy 2020 augusztusához képest 36 százalékkal csökkent a kereslet az idei évben.

A magyar bérleti piac fontos szereplői a felsőoktatásban részt vevő külföldi hallgatók, akik a kevés kollégiumi férőhely, valamint a jobb anyagi háttér miatt nagyobb arányban jelennek meg a bérlői piacon. Bár a számukban növekvő trend látszik, az utóbbi években egyre inkább előtérbe kerülő diákszálláshely-fejlesztések némileg ellensúlyozhatják a bérleti piacra helyezkedő nyomást.

Szintén lassíthatja a bérleti díjak emelkedését a kormány legutóbbi, lakáskínálatot támogató programja, melynek keretében 200 milliárd forintot biztosítanak ingatlanalapok számára a következő öt évben. Az új Lakhatási Tőkeprogram kimondottan a kollégiumok, bérlakások és új lakások építését célozza. A tőkeáttétel és a saját tőke összegével együtt ez akár 800-1000 milliárd forint beáramlását is eredményezheti az NGM konzervatív becslése szerint, jelentősen növelve a piac kínálati oldalát.
Bérbeadáson elérhető hozamok
A Colliers adatai alapján Budapesten 12,5 euró körül alakul a lakóingatlanok átlagos négyzetméterenkénti bérleti díja, ami még így is alacsonyabb a cseh, lengyel, szlovák fővárosok lakbéreinél. Ha ezt az általuk becsült átlagos 3100 eurós négyzetméterenkénti lakásárra vetítjük, éves szinten 4,8 százalékos hozampotenciált mutat.
A Covid előtti alacsony kamatkörnyezet hozzájárult ahhoz, hogy a lakásbérbeadásból származó hozam felülmúlja az állampapírok által nyújtott kamatok nagyságát. Azonban az elmúlt négy év MNB-s statisztikái is rámutatnak, hogy ez a trend már megfordult, az éves bérbeadási hozamok jelentősen alulmúlják az állampapírok kamatát.
Érdekes, hogy az alábbi ábra alapján jobban megérte vidéken bérbe adni az ingatlanokat, hiszen átlagosan közel 3 százalékkal magasabb hozamot lehetett így elérni, mint Budapesten. Vélhetően a vidéki bérleti díjak a korábbi években nem maradtak el túlzottan a budapesti átlagtól, ellenben a lakásárak sokkal lassabb ütemben drágultak.

Fontos kiemelni, hogy ezek a hozamszintek csupán az úgynevezett „headline” hozamokra, azaz költségek és adófizetési kötelezettségek levonása előtti hozamszintekre vonatkoznak. Érdemes azonban megvizsgálni, hogy ténylegesen mi az az effektív hozam, amit a befektetésünkön elérhetünk a költségek levonása után.
Ha figyelembe vesszük a bérbeadás során felmerülő felújítási költségeket, az értékcsökkenést, illeték és adófizetéseket, ügynöki díjakat, illetve, ha egy esetleges bérlőcserénél egy havi kieső bérleti díjjal számolunk, akkor ez a hozamszint könnyedén negatív tartományba is csúszhat. Ezt természetes az ingatlanok felértékelődése kompenzálja, de még így is az látható, hogy az elmúlt 20 évben az összesített hozam 4,7 százalék körüli értéket mutat a Recorde Alapkezelő számítása alapján. Figyelembe véve a forint gyengülését az elmúlt 20 év alatt, euróban kifejezve csupán 2,4 százalék körüli hozamot érhettünk el, ami alig több mint az adott időszak átlagos eurózóna inflációja.
Ingatlan, de máshogy
A lakhatás támogatását irányzó intézkedések tehát a lakóingatlanok árának emelkedéséhez is vezetnek, míg a bérleti díjak növekedési üteme számos tényező miatt ettől elmaradhat. Az intézkedések elsősorban a budapesti lakáspiacot érinthetik, de a vidéki városok ingatlanpiacára is hatással lehetnek, kimondottan az ingatlanfelújítási programok keretében. Összességében tehát nem biztos, hogy ez a legjobb időpont a befektetési célú lakásvásárlásra.
Ám a közvetlen lakásvásárláson túl számos alternatíva közül választhatnak azok, akik ingatlanbefektetésen gondolkoznak. Például ingatlanbefektetési alapokon keresztül akár 10 százalék feletti eurós hozamokra is szert tehetnek a befektetők ingatlanfejlesztési, átalakítási projekteken keresztül.
Ráadásul az ingatlanpiac olyan szegmenseibe is befektetési lehetőséget nyújtanak, amelyek a magas belépési korlátok miatt általában nem minden kisbefektető számára elérhető. Ilyen lehet többek között a logisztikai csarnokok, kiskereskedelmi parkok, irodák, szállodák fejlesztése. Emellett a korábban említett növekvő diákszám és a kevés kollégiumi férőhely miatt kiváló befektetési lehetőséget nyújtanak a diákszálló fejlesztésekbe fektető alapok.

A részvénybefektetések iránt érdeklődők számára pedig a nyugat-európai ingatlantársaságok részvényei lehetnek megfelelő célpontok. A fenti ábrán látható, hogy az európai ingatlanszektor vállalatait felölelő szektorindex forintban mért osztalékokkal korrigált évesített hozama 6,5 százalék volt 2004 és 2024 között, míg euróban 4,3 százalékos hozamra tehettek szert a befektetők. A szektor jellegéből fakadóan, az európai kamatcsökkentések várhatóan javítani fogják ezen cégek eredménytermelő képességét, valamint az ingatlanportfóliók felértékelését is eredményezheti.

Szeretnék rendszeresen értesülni a friss tartalmakról