Az ingatlanvagyon kiemelkedő itthoni szerepe miatt valószínűleg többen érdekeltek az ingatlanpiaci fejleményekben, mint a tőkepiaci hírekben. Épp ezért valahol érhető a közelmúltban megjelent pár kattintásvadász cím, mely szerint akár áresés is elképzelhető a kereslet, illetve érdeklődés lanyhulására tekintettel.

Várjuk-e ingatlanunk leértékelődését a csökkenő érdeklődésre tekintettel? A poént kissé idejekorán lelőve: valószínűleg nem. A kevesebb megkeresés az ingatlanosokat valószínűleg érzékenyen érinti, de gazdasági szinten még nem feltétlenül indikációi a piaci esésnek.

Már volt példa hasonlóra

Csupán egy pár éve történt, hogy az inflációs nyomás megfékezésére a vezető jegybankok évtizedes magasságokba emelték irányadó kamatlábaikat, jócskán emelve a jelzáloghitelek kamatain is. Míg Európa számos országában a változó kamatozású, illetve rövidtávú fix kamatperiódus után változóvá váló jelzáloghiteleket előnybe részesítő piacokon eladói nyomás alá került a szegmens, addig az Egyesült Államok döntően hosszú futamidejű és fix kamatozású piacán egész egyszerűen kiülnek a tulajdonosok.

A piaci likviditás jelentős részben felszáradt, a lakáseladások száma a Covid előtti időszakhoz képest ötödével, míg a 2021-2022-es visszapattanáshoz képest tartósan harmadával estek vissza, ahogy a jelzálog kamatlábak több mint duplájukra emelkedtek.

Az erős munkaerőpiacnak és egészséges háztartási pénzügyeknek köszönhetően a meglévő törlesztőrészleteket képes (volt) törleszteni a lakosság, így nem kényszerültek tömegesen illikvid piacra eladni. Éles különbség a 2007-08-as válsággal szemben, amikor külföldön elsősorban az emelkedő kamatok, itthon az emelkedő deviza adósság miatt kényszer likvidálni kellett az ingatlanok jelentős részét, miközben a lakosság rohamosan emelkedő munkanélküliséggel és hitelszűkével nézett szembe.

Ergo, a jelenlegi gyenge érdeklődés és csökkenő likviditás akkor jelentene komoly problémát, ha hirtelen tömegek kényszerülnének eladni ingatlanjukat az emelkedő törlesztőrészletek és/vagy csökkenő keresetek miatt. A különböző állami támogatások, úgy mint CSOK és egyéb családi támogatások, munkáshitel, fiatalok 5%-os jelzáloghitele, évek óta fenntartott kamatstop, valamint nem kis mértékben a fix kamatozású jelzálogok magasabb aránya a törlesztőrészletek fenntarthatóságát segítette a piaci torzítások árán.

A gyenge érdeklődés akkor jelentene problémát, ha tömegek kényszerülnének eladni ingatlanjukat.
Forrás: Getty

Ezentúl a munkaerőpiac szűkössége mellett, a kezdeti sokk után újra emelkedésnek induló reálbérek a keresetek oldaláról is segítenek. Így a közeljövőben, ha marad is az alacsony likviditás, egy komolyabb visszaesés valószínűtlen. Gyengülésre a munkanélküliség emelkedése, bérek lassulása és a támogató intézkedések kivezetése esetén lehetne számolni.

Hosszú táv az ingatlanpiacon

Egy pár szót érdemes említeni a hosszabb távról is. Az ingatlan – akár befektetésnek, akár lakóingatlannak vásároljuk – természetéből adódóan egy hosszútávú elköteleződést jelent. A ciklikus mutatókon túl így érdemes szemügyre venni az évtizedes trendeket is.

Egyrészről a piac jól korrelál a nominális GDP-vel, miután utóbbi több, az ingatlanárakat önmagukban meghatározó tényezőt tömörít magába. Első körben ott van a lakosság növekedése, illetve a foglalkoztatottak száma. A gazdasági számokban több ember és több kéz – ceteris paribus – magasabb megtermelt értéket jelent, míg az ingatlanok esetében ez magasabb ráfordítható háztartási összbevételt és magasabb igényt jelent.

Másodjára a termelékenység növekedésével felértékelődik a gazdasági gócponthoz közel lévő lakó- vagy kereskedelmi ingatlanok értéke. Harmadjára, a nominális GDP-be beépülő árszintek a reáleszközök nominális értékét is emelik közép- és hosszútávon.

A gazdasági mutatót azonban érdemes „lokálisan” és/vagy elméletben kezelni. Míg a GDP számokat általában nemzetgazdasági szinten teszik közzé, annak eloszlása társadalmi rétegek és közösségek között eltérő lehet.

Például nemzeti szinten ugyan emelkedhet a GDP, ha ez egy régió elnéptelenedésével, ipari leépülésével jár együtt, úgy a helyi tulajdonosoknak kevés vigaszt ad az összesítetten magasabb értékteremtés.

Végül érdemes megvizsgálni a kereslet mellett a kínálati oldalt is. Az elmúlt években, évtizedekben globálisan az ingatlanárak sokszor a GDP felett voltak képesek növekedni, ahogy legtöbbször politikai okból kifolyólag a kínálat nem tudott lépést tartani az urbanizációval. Az egyik kulcs tényező a települések zónázásában és engedélyezésben keresendő. A meglévő tulajdonosoknak politikailag kedveskedve – pl. kevesebb utcai forgalom, magasabb ingatlanárak – a döntéshozók gyakran akadályozzák az ingatlanfejlesztést, mesterségesen csökkentve a kínálatot.

Ez idővel visszahat az építőipar leépülésére, illetve alulméretezésére, ami így a zónázási szabályok feloldása után sem tud lépést tartani az igényekkel.