Forrás: Eurostat, IMF

Forrás: CNB, Fed, ECB

Míg 2015 óta az EU gazdasági teljesítménye átlagban sem haladta meg a 2%-ot, vessünk egy pillantást az elmúlt 15 év ingatlanpiaci áraira. Nominálisan az EU 50+%-os növekedése nem tekinthető túlzottnak, ellenben a volt szocialista blokk országai felettébb elöl járnak a sorban, a sort pedig Magyarország vezeti. Ez a szembeötlő ábra indította el a gondolatmenetet: tényleg fundamentálisan is alátámasztható-e ez a növekedés?! Valamint a növekedés társadalomra gyakorolt hatása is fontos szempont lesz az elemzés során.

Forrás: Eurostat

Magyarországot kiemelve kicsit a csoportból, vissza kell emlékeznünk 2010-re, amikor is a devizahitel-válság miatti lakáspiac, talán a rendszerváltás óta eltelt időszak legrosszabb időszakát élte át, vagyis „csalóka” lehet az emelkedés mértéke. De ne gondoljuk, hogy a régiós országok (talán Lengyelország vészelte át 2008-2009-es válságot a legjobban) sokkal rózsásabb gazdasági helyzetben voltak. Emiatt az emelkedésnek alacsony bázisa volt, aki 2010-2011 környékén lakást tudott vásárolni Budapesten az általánosságban elmondható, hogy nominálisan is többszörözni tudott a hozamot tekintve, amit még az EURHUF gyengülése sem csorbít szignifikánsan. De hogy ne csak az ingatlanpiaci árakra fókuszáljunk, nézzük meg mellette a béreket is. A 2008-as 7.8 EUR-s órabérünk 2024-re 14.1 EUR-ra emelkedett. Jól látszik, hogy a bérdinamika csak 2016-tól kezdve növekedett, gyakorlatilag 2008 és 2016 között euró értelemben nem nőttek a bérek. A növekedés viszont „mindössze” 180%-os volt a lakáspiaci 260%-hoz képest is.

Forrás: Eurostat (online data code: lc_lci_lev)

Ezt alátámasztja a szerző által már jó pár évben követett mutató, vagyis egy átlagos (70m²-es) újépítésű lakás és az éves keresetek arányának változása, amit a Deloitte tanácsadó cég ingatlanpiaci kitekintőjében publikálnak. Az a szubjektív érzés, hogy egyre többet kell a hőn áhított lakásért dolgozni, az elmúlt 10 évben adatokkal is alátámasztható, mert míg 2015-ben kevesebb mint 8 évnyi átlagbért kellett ehhez, 2024-ben ez már 11.4 évre nőtt.

Forrás: National Statistical Authorities, Deloitte data calculations

Forrás: Deloitte national offices

Valójában ez az adat csak részben tudja megfogni a valódi társadalmi hatást, hiszen érdemes megnézni hogyan alakultak a lakhatási és egyéb költségek, melyek nagyban befolyásolják az elkölthető jövedelem mértékét. Az EU-ra elmondható, hogy az elkölthető jövedelem mértéke csökkent az elmúlt 10 év során, míg 2014-ben a jövedelem 30% maradt a családoknál, 2023-ra 21%-ra csökkent és 2025-ben már 20% alatti a mutató.

Bár csak 2020-as adat, de az európai lakosság jövedelmének nagy részét lakhatásra és élelmiszerre költi el, Magyarország esetén a kettő együtt a jövedelem több mint 60%-át viszi el!

Forrás: Eurostat

Az EU-átlagban a háztartások a rendelkezésre álló jövedelmüknek 32.9 %-a lakhatási költségekre megy el (lakbér, rezsi stb.). Fontos megjegyezni, hogy az EU-átlagban azokban a háztartásokban, ahol a jövedelem a medián jövedelem 60 %-a alatti (tehát alacsony jövedelműek), ez az arány jóval magasabb: 38,2 %. 2020 óta pedig az energiaválság és infláció valószínűleg még tovább rontotta ezt az arányt. 

A saját ingatlanhoz jutás esetén figyelembe kell azt is venni, hogy a jövedelmünk félretétele mellett milyen finanszírozási lehetőségek adódnak a piacon. Kicsit eltávolodva a támogatott hitelek alacsony kamatától – ami külön elemzést igényelne milyen terhet ró/róhat a későbbi években a büdzsére – vizsgáljuk meg, hogy európai összehasonlításban miként fest a jelzáloghitelek piaci kamatszintje.

Forrás: Deloitte national offices

Magyarország magasan vezeti a sort, ami köszönhető a magasabb kamatkörnyezetnek, de a jelzáloghitel kamatok magas mértékét sok egyéb tényező is befolyásolja (banki tartalékráták, hitelfelár mutatók, bankadó, bankok számára kötelezően előírt maximum hitelkamat stb.). Mindenesetre a fenti érték semmiképpen sem segíti a lakáspiac megfizethetőségét a lakosság számára, európai összehasonlításban.

Valószínűleg a kormány is észrevette ezt, így nem meglepő, hogy a korábbi kedvezmények mellett, megpróbál elindítani egy kedvező finanszírozási konstrukciót a lakosság számára, aminek első hatása már mindenképpen jelentkezett: hirtelen minden használt lakás 1.5 millió forintos négyzetméteráron kerül a kínálati oldalra, illetve megszaporodtak a 99 milliós ingatlanok 26 milliós bútorzattal is.

Fontos részlete még az elemzésünknek, ha az ingatlanpiacról beszélünk a bérleti díjak kérdésköre. Európában ahol a saját tulajdonú ingatlan aránya jóval alacsonyabb, mint Magyarországon, histrorikusan is magasabb bérleti díjakkal találkozhatunk. Budapest ebben a tekintetben az európai átlag alatt helyezkedik el a maga átlag 12 EUR/m² árával.

Forrás: Deloitte national offices

A régiós fővárosok közül Varsó vezet 17.9 EUR/m²-el, Prága 16.5 EUR-val követi, Pozsony 15.4 EUR/m² és érdekesség, hogy Bécs 10.8 EUR/m²-el Budapest után helyezkedik el.

Lakástulajdon arány csökkenése a fiatalok körében

Az EU-ban, különösen a 20-29 éves korosztályban, csökken az ingatlantulajdon aránya. Egy Eurofound riport rámutat, hogy 2012 és 2020 között több országban 3 százalékpontnál nagyobb mértékben csökkent a fiatal felnőttek ingatlantulajdonlása. Ezzel párhuzamosan nőtt a magánbérletek (private rentals) igénybevétele, mert sok fiatal nem talál megfelelő, megfizethető tulajdon-ingatlant.

Elköltözési kor növekedése

A fiatalok egyre később hagyják el a szülői házat / otthont. Az EU-átlagban 2022-ben ez ~ 26,4 év volt.

Forrás: cde.ual.es+1

Túlzsúfolt lakás / nem megfelelő lakhatási körülmények

Fiatalok között magasabb a zsúfoltság, mint a teljes lakosságban. Azaz, sok fiatal olyan lakásban él, ami alacsony komfortszintű vagy kevés a tér. Például 2023-ban az EU-ban a 15-29 éves fiatalok ~ 26 %-a élt túlzsúfolt lakásban, ami jóval magasabb, mint az összlakosság átlaga.

Lakhatási költségek terhe

A lakhatási költségek (bérleti díjak, rezsi stb.) növekedése erősen sújtja a fiatalokat. Mivel jövedelmük gyakran alacsonyabb, így ugyanakkora költség aránya magánál nagyobb részét viszi el bevételüknek. Az Eurostat adatai szerint az EU-háztartások átlagosan ~ 19,7 %-át költik a rendelkezésre álló jövedelmüknek lakhatásra (bérlet + rezsi). A fiatalok között pedig magas a „housing cost overburden” (amikor a lakhatási költségek a jövedelem nagy részét elviszik) aránya.

Munkahely + jövedelmi bizonytalanság

Gyakori, hogy a fiatalok részmunkaidőben dolgoznak, vagy szerződéses / ideiglenes állásuk van, ami nehezíti a hitel / pénzügyi kötelezettség vállalását, tehát az ingatlanvásárlást. A jelentések rámutatnak, hogy az alacsony- és közepes jövedelmű fiatalok vannak a legtávolabb attól, hogy saját ingatlant tudjanak tartósan fenntartani.

Kulturális és régiós különbségek

Ahogy fentebb is rámutattunk, jelentős különbségek vannak országonként:

• Déli és keleti országokban a fiatalok jellemzően később hagyják el a szülői házat, illetve ritkábban kerül sor tulajdoni ingatlanhoz jutásra korai életszakaszban.
• Északi és skandináv országokban korábban önállósodnak a fiatalok, nagyobb arányban költenek bérletben, de sok esetben támogatásokkal, jól kiépített lakáspiaccal és erős intézményes háttérrel.

Magyarország ebben a tekintetben a középmezőnyben található.

Forrás: Eurostat

Az érzésünk, hogy a mai magyarországi ingatlanpiacon relatív magas árakkal találkozunk akár a bérek, akár a bérleti díjak vagy finanszírozási lehetőségek tükrében vizsgáljuk a piacot. Sokan ingatlanpiaci lufiról beszélnek, amit természetesen mindig csak akkor bizonyosodik be, amikor már kidurrant. A demográfiai viszonyok és az új lakásállomány cserélődési üteme két ellentételes hatást vált ki a jelenlegi piaci árakra, hajlamosak vagyunk azt gondolni hogy a csökkenő népesség nem igényli a lakásállomány gyorsabb megújulási ütemét. Az mindenesetre elmondható tényként, hogy a mai fiatalok saját ingatlanhoz való jutása jelentősen romlott az elmúlt években, sokan teljesen kilátástalannak ítélik meg helyzetüket, hogy külső segítség (szülői, öröklés, finanszírozás) nélkül megvehessék első lakástulajdonukat. Ha társadalmi mobilitásra alapoznánk, gondolhatnánk, hogy nem is feltétlen szükséges a fiatal munkaerőt 20 éves jelzáloghitellel „röghöz kötni”, mindenesetre egy olyan munkavállaló aki biztonságban érzi magát a saját ingatlanában, adott esetben jobb választás lehet egy cégnek, mint aki mobilisabb. Az a „fenomén” pedig, hogy elválik a tőke és ingatlantulajdonosok társadalmi osztálya a bérből élő és bérleti díjat fizető alsóbb rétegektől, a szemünk láttára zajlik le, melynek társadalmi problémaköre és annak politikai vetülete csak most realizálódik.